내가 사는 집인데도 마음대로 팔지도 못하고 대출도 안되서 어려움을 겪으신 적이 있으신가요?
이런 경우는 대부분 위반건축물로 등재되어 매매나 대출이 안되기도 하거니와 해마다 감당하기 힘든 금액의 건축물위반 과태료 청구서가 날아와 속상하셨을 겁니다.
그런데 이번에 무려 12년 만에 한시적(18개월)으로 불법건축물을 양성화 해주는 법안이 통과되었습니다.
1. 위반건축물(불법건축물)이란 무엇인가?
1) 정의:
「건축법」 등 관련 법령에 따른 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 무단으로 신축·증축·개축· 대수선하거나, 승인 받은 용도와 다르게 사용하는 건축물을 말합니다.
2) 주요 위반 유형:
① 무단 증축: 베란다·옥상 등에 판넬이나 천막을 씌워 공간을 확장한 경우.
② 무단 용도변경(근생빌라): 건축물대장상 근린생활시설(상가)로 허가받은 후 사실상 주택으로 분양·임대한 경우.
③ 가구 쪼개기(무단 대수선): 허가 받은 가구 수보다 내부 방 쪼개기를 통해 더 많은 세대를 임대하는 경우.
2. 불법건축물 양성화 적용대상은 누구인가?
양성화 특별법은 모든 위반건축물을 구제해 주는 제도가 아니며, 일정한 요건을 충족한 주거용 소규모 건축물에 한해 한시적으로 허용됩니다.
1) 시점 요건:
2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공된 건축물이어야 합니다.
2) 용도 요건:
건축물 연면적의 50% 이상을 주거용으로 사용하는 건축물이어야 합니다.
3) 면적 및 규모 기준:
다세대주택: 세대당 전용면적 85㎡
4) 이하단독주택:
연면적 165㎡ 이하 (단, 165㎡ 초과 ~ 330㎡ 이하의 경우 해당 지자체 조례에 따름)
5) 다가구주택:
연면적 660㎡
6) 이하근생빌라:
2023년 12월 31일 이전부터 사실상 주택으로 사용된 경우
7) 제외 대상:
① 개발제한구역(지정 후 위반건축), 도시·군계획시설 부지, 보전산지, 군사시설 보호구역, 상습재해구 역 등 관련 법 상 구제가 불가능한 지역
② 구조안전·피난·방화·위생 및 일조권 규정에 현저한 지장이 있는 건축물
3. 양성화 신청 및 시행시기는 어떻게 되는가?
1) 법 공포 및 시행일:
2026년 6월 16일 제정·공포되어 2026년 12월 16일부터 본격 시행됩니다.
2) 시행 기간:
① 시행일로부터 18개월(1년 6개월) 동안 한시적으로 적용됩니다.(2026.12.16 ~ 2028.06.17)
② 유효기간 만료 전에 접수된 신청 건은 만료 후에도 동일하게 절차가 진행됩니다.
4. 신고방법 및 절차
양성화 절차는 소유자가 직접 관할 구청에 서류만 제출한다고 끝나는 것이 아니라, 건축사의 전문 현장조사 및 건축위원회 심의를 거쳐 진행됩니다.
1단계 (전문가 상담 및 자가진단):
건축사사무소 또는 행정사사무소를 통해 대상 요건(면적·시점·안전기준) 충족 여부를 검토합니다.
2단계 (건축사 현장조사 및 현장조사서 작성):
건축사가 직접 방문하여 구조 안전, 피난·방화 시설, 도로 폭(최소 3m 이상 권장) 등을 조사하고 현장조사서를 작성합니다.
3단계 (양성화 신청서 제출):
관할 지자체(시·군·구청 건축과)에 신고서 및 증빙 서류를 접수합니다.
4단계 (지자체 검토 및 건축위원회 심의):
관계 부서 협의 및 건축위원회 심의를 통해 양성화 여부를 최종 결정합니다.
5단계 (이행강제금 및 과태료 납부):
위반 항목에 대해 부과된 이행강제금 및 과태료를 완납 합니다.
6단계 (사용승인 및 등기 수정):
사용승인서 교부 후 건축물대장에 기재된 위반 내용을 삭제하고 합법적 등기를 완료합니다.
5. 신고 관련 문의는 어디로 해야 하는가?
1) 관할 지자체 건축과 (시·군·구청):
해당 건축물이 위치한 관할 구청/시청의 건축과(또는 건축허가과·주택과)에 1차적 문의를 진행할 수 있습니다.
2) 지역 건축사회 / 건축사사무소:
현장조사서 작성 및 실제 도면 도서 작성을 대행해 주는 전문 건축사사무소에서 가장 실무적이고 구체적인 상담을 받을 수 있습니다.
6. 준비할 사항 (제출 및 증빙 서류)
1) 주거 사실 입증 자료 :
2023년 12월 31일 이전 완공 및 주거 사용 사실을 입증할 수 있는 자료 작성이 가장 핵심입니다.
2) 완공 시점 증빙 자료:
항공사진(국토정보플랫폼 등), 재산세 부과 내역, 공과금(전기·수도·가스) 납부 영수증, 임대차계약서, 전입세대확인서, 시공 당시 세금계산서/견적서
3) 건축물 관련 서류:
건축물대장, 토지이용계획확인원, 기존 도면(보유 시)전문가 작성 서류: 건축사가 작성한 건축물 현장조사서, 변경 현황도면
7. 비용은 대략 어느 정도 들어가는가?
양성화 과정에서 발생하는 주요 비용 항목은 크게 3가지입니다.
1) 건축사 대행 및 현장조사 비용:
약 300만 원 ~ 500만 원 안팎 (건물 규모, 도면 유무, 위반 정도에 따라 차등 발생)
2) 이행강제금 및 과태료:
양성화 승인을 받으려면 그동안 미납된 이행강제금과 법적으로 부과되는 1회분의 이행강제금(또는 과태료)을 완납해야 합니다.(단, 전세사기 피해자가 매수한 주택 등 일부 특례 대상은 과태료나 이행강제금이 감면 또는 면제될 수 있습니다).
3) 취득세 및 등기 비용:
사용 승인 후 합법화된 면적이나 용도 변경에 따른 취득세 및 법무사 등기 비용이 추가 발생할 수 있습니다.
8. 언제쯤 신고해야 하는가?
1) 추천 접수 시기:
특별법 시행 직후인 2026년 12월 16일 ~ 2027년 초 사이 서류 준비를 완료하여 신속히 접수하는 것이 바람직합니다.
2) 사전 준비 권장 (현재 시점):
시행일 전이라도 미리 건축사사무소를 통해 1차 자가진단 및 완공 시점 입증 서류(항공사진, 전입 내역 등)를 확보해 놓아야 합니다.
3) 주의 사항 :
시행일 직후 한꺼번에 신청이 몰려 심의 기간이 길어질 수 있으므로 선제적인 준비가 핵심입니다.
